En bref
- Une femme a vécu gratuitement chez ses parents pendant 20 ans dans un appartement d’Île-de-France estimé à 310 000 euros.
- Au décès de leur mère, son frère et sa sœur réclament une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative du bien.
- La loi limite la demande à cinq ans de loyers grâce au délai de prescription, ramenant la somme de 264 000 à 66 000 euros.
- Le notaire Maître Aurélien Geoffroy explique que cette indemnité devient une créance intégrée à l’actif de la succession.
- Un accord amiable a permis d’éviter un procès, la cadette ne percevant finalement que sa réserve héréditaire.
Un appartement occupé gratuitement pendant 20 ans
Un couple d’Île-de-France possédait deux appartements d’environ 35 m², estimés chacun à près de 310 000 euros. Vingt ans plus tôt, leur fille cadette traversait une période difficile et avait demandé de l’aide à ses parents.
Ceux-ci lui avaient alors proposé d’occuper l’un des deux logements gratuitement, le temps de se remettre à flot. Mais la cadette n’a jamais quitté les lieux et n’a jamais versé le moindre loyer pendant deux décennies.
Au décès de la mère, la fratrie réclame une indemnité
Le décès de la mère a changé la donne. Le frère et la sœur estiment que cette occupation gratuite a appauvri la succession familiale et réclament une compensation financière.
Les héritiers se sont accordés sur une valeur locative de 1 100 euros par mois, conforme au marché local. Sur vingt ans, le manque à gagner théorique atteindrait 264 000 euros.
Pourquoi la somme réclamée tombe à 66 000 euros
La loi encadre strictement ce type de demande. L’indemnité d’occupation est soumise à un délai de prescription de cinq ans, ce qui limite la réclamation à 60 mois, soit 66 000 euros au lieu des 264 000 théoriques.
« Cette occupation prolongée a empêché les parents de faire fructifier leur patrimoine », analyse Maître Aurélien Geoffroy, notaire de la famille, cité par Le Figaro Immobilier. L’absence de loyers a mécaniquement réduit l’actif à partager entre les trois enfants.
Comment le notaire répartit cette créance entre les héritiers
Juridiquement, cette somme n’est pas un simple arrangement familial mais une créance de la succession sur l’occupante. Le notaire l’inscrit à l’actif brut, puis la répartit entre les trois enfants, chacun ayant droit à un tiers, soit 22 000 euros.
Concrètement, la cadette doit 66 000 euros mais récupère, comme son frère et sa sœur, 22 000 euros issus de cette même somme. Son effort financier net descend donc à 44 000 euros. Problème : elle n’a pas les moyens de régler cette dette.
Un accord amiable pour éviter le procès
Pour éviter un contentieux judiciaire, la fratrie s’est entendue sur une solution intégrée à l’acte de partage. Dans cet arrangement, la cadette ne reçoit que sa réserve héréditaire, la part minimale garantie par la loi à chaque enfant.
La quotité disponible, c’est-à-dire la part dont les parents pouvaient librement disposer, est attribuée au frère et à la sœur pour compenser la dette d’occupation. Ce montage permet de solder la situation sans procès, tout en respectant les droits de chacun.
Comment anticiper ce type de situation
Pour limiter ce type de crise familiale, le notaire recommande d’anticiper en amont. Maître Aurélien Geoffroy conseille la signature d’un prêt à usage, aussi appelé commodat, qui formalise l’accord entre les parents et l’enfant logé gratuitement.
« Il s’agit d’un prêt à titre gratuit, il n’y a donc pas de loyers à payer », précise le notaire. Une autre option existe : un bail en bonne et due forme, mais celui-ci implique le versement d’un loyer et une fiscalité sur les revenus locatifs.
